Usted ha seleccionado su casa y su oferta ha sido aceptada.  ¿Qué pasa despues? Cuando se compra una casa o propiedad en Antigua Guatemala, existen algunas preocesos elementales que usted querra saber durante esta importante etapa.  Las buenas noticias, es que si usted esta trabajando con un agente profesional de bienes raices todos estos y otros pasos seran trabajados para usted.

¿Quién paga qué a la hora de cerrar una compra?

Cuando una propiedad es comprada, la responsabilidad es del comprador de pagar todos los costos asociados. Estos incluyen, la preparación de todos los documentos legales, la búsqueda del titulo, la revisión de los documentos del comprador y vendedor, el registro de la propiedad, y pagar el impuesto respectivo (IVA).

¿Qué abogado tengo derecho a utilizar?

Como comprador, usted tiene el derecho de escoger a su abogado para hacer cualquier trabajo legal necesario. En muchos casos, el vendedor insistirá que su abogado prepara todos los documentos, pero esto puede ser costoso para el comprador. Si usted comparece, cualquier tarifa que el abogado del vendedor decida cobrar usted los tendrá que pagar.

Los abogados en general tienen una tarifa pública que esta basada en el porcentaje del valor de la transacción, pero este muy pocas veces es aplicada, al menos que usted este utilizando al abogado del vendedor, y en este caso esta a la misericordia de ellos.

La solución para evitar esta potencial tarifa sobrevalorada se puede hacer de dos maneras. Antes de cualquier acuerdo, reciba una cotización escrita por parte del abogado del vendedor, luego escoja a su propio abogado, y haga lo mismo. Si usted no tiene a un abogado específico, busque en varios lugares y compare precios. No tiene ningún costo conseguir una cotización. Nosotros personalmente recomendamos dos abogados en Antigua. Para personas que hablan español, sugerimos Azucena Chávez de Rosales, o las personas que hablan ingles, recomendamos a Manuela Rosales. Están localizados en Antigua, y en la misma oficina. Si usted encuentra una mejor tarifa con el abogado que escogió, y el vendedor todavía persiste, entonces usted le puede decir al vendedor que su abogada preparará los documentos, y enviará un borrador de los documentos para que el abogado del vendedor los pueda revisar y aprobar.

Impuestos para compras

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es pagado sobre el valor registrado de la compra. Explicaremos esto con más detalle en la próxima sección. El IVA es 12%. Esta es un porcentaje puede ser asustadizo si acaba de comprar un propiedad a $300,000.00, y tiene que agregar otros $36,000.00 más costos legales. No tenga miedo, ya que este no es el caso. La próxima sección cubrirá este tema más detalladamente.

¿Qué es una promesa de Compra Venta, y una Compra Venta?

Promesa de Compra Venta

En la mayoría de compras, existen dos pasos, pero no siempre.

Una Promesa de Compra Venta, es una promesa a comprar y vender. Esto es generalmente utilizado cuando el comprador ya ha hecho una decisión de comprar, pero no esta preparado para cerrar la venta inmediatamente. Las razones pueden ser que hay fondos que necesitan ser transferidos, el dinero esta bloqueado en algún depósito, financiamiento fue aprobado pero está en las etapas finales de aprobación, etc.

El comprador esta en una posición para hacer un deposito para mostrar buena fe, que es usualmente un mínimo del 10% del precio acordado.

Este documento delimita todas las condiciones, tales como el precio total de venta, la fecha estipulada para finalizar la transacción, y la información de el comprador y el vendedor (pasaporte, cedula, fecha de nacimiento, etc.)

El documento es privado, y ambas partes reciben una copia autenticada, y el abogado retiene una copia. El contenido no es hecho público, ni tampoco es registrado.

Si el documento contiene el término "arras", significa que si el comprador no completa el acuerdo como estipulado, el vendedor tiene el derecho de retener el depósito que se hizo por daños y perjuicios. Si esta cláusula aparece, asegúrese de cumplir con lo que ha prometido hacer, o no firme.

Aunque el vendedor ha prometido vender, ellos pueden cambiar de opinión antes del cierre de la venta. El vendedor no tiene ninguna penalidad, a excepción de retornar el deposito, a menos que el comprador insista que se agregue una cláusula que estipula algo como "si el vendedor le vende a otra persona durante el termino acordado en la promesa de compra venta, la penalidad será una cantidad adicional igual al 100% de la cantidad del deposito". Esto significa que si el vendedor recibe una oferta después de que la promesa fue hecha, entonces debe de haber sido por lo menos un 10% o mayor de lo que fue acordado en la promesa. El comprador también puede insistir en la misma penalidad si el comprador cambia de opinión, y decidir no proceder.

Cuando todo ya finalmente esta listo para proceder, el párrafo abajo cubre lo que pasa después.

Compra Venta

En muchos casos, el comprador puede entrar directamente a una Compra Venta, y no optar a la Promesa de Compra Venta. Esto normalmente es hecho si el comprador tiene el dinero disponible para cerrar la venta inmediatamente, y el abogado del comprador ha inspeccionado todos los documentos del vendedor, y esté satisfecho que todo esta en orden.

El abogado creará un documento que describe la propiedad detalladamente (tamaño, número de registro, propietario, etc.).

Aclaración: La información a continuación con respecto al impuesto (IVA) es de cómo el sistema funciona en Guatemala. Nosotros no hacemos ninguna recomendación o declaración, más que comunicar el proceso actual, y esto es manejado entre el abogado, el vendedor, y el comprador.

Ahora, como habíamos mencionado en el párrafo de Impuestos para Compras, aquí esta cómo el impuesto es determinado. El valor registrado de la propiedad es mucho más bajo que el precio vendido. Suena como fraude de impuestos, pero es una práctica común, entonces no se preocupe. Su abogado le explicará los procesos.

Un buen ejemplo es el siguiente:

Cuando el abogado investiga la propiedad, el Registro Central de Propiedades mostrará el valor previo registrado. En el 99.99% de los casos, este será, como ejemplo de Q.200, 000.00. En este caso, el impuesto (IVA) es calculado sobre esa cantidad, o una cantidad un poco más grande que la última vez que fue registrada, ya que no se puede valorar por la misma cantidad antes registrada. Hagamos de caso que el abogado recomienda que lo deba registrar por Q225, 000.00. El impuesto que debe pagar es entonces $3,400.00 o Q.27, 000.00. Esto es mucho menor que el ejemplo de $36,000 para una compra de $3000,000.00.

Algunas excepciones pueden ser si usted esta comprando una propiedad de una sociedad anónima. Usted necesitará que su abogado revise la sociedad anónima para verificar que valor le fue dada a la propiedad cuando este se convirtió en un activo de la sociedad del vendedor. Una S.A. debe proveer una factura al vendedor, y la corporación debe pagar el impuesto que ellos reciben por la venta. Usted pueda encontrar que el impuesto es más alto que la compra a un individuo, entonces asegúrese de tener todo claro con anticipación.

Otro punto a considerar es que si compra de un desarrollador de proyectos / constructora, y es una nueva propiedad, el IVA puede seer alrededor del 40% del valor. El constructor le informará los que usted puede anticipar pagar si este es el caso. Si es una re venta en un proyecto que lleva entre 5 a 6 años de existencia, usted talvez tendrá que pagar un poco más que el 40% de el valor registrado.

Cuando todo esta hecho, firmado y pagado, el abogado enviará los documentos completos a el Registro General de la Propiedad, y usted puede anticipar recibir el titulo de la propiedad en aproximadamente dos semanas.

Ahora ya es dueño de una casa, felicidades!

¿Cómo se estiman los impuestos de propiedad (IUSI)?

Personas que no son de Guatemala se sorprenden de la cantidad tan baja de impuestos de propiedad que deben pagar comparados con lo que están acostumbrados a pagar en sus países.

A continuación se describe la formula para llegar al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) anual: Se hace en dos fases. Por ejemplo, si la propiedad esta registrada menor de Q.70, 000.00 la formula es 7 X 69,500.00 divido entre 1000. En este ejemplo, el IUSI anual sería de Q.486.50. Utilizando el tipo de cambio al día de hoy (Q.8 x $1), esto es $60.81 anualmente.

Para otro ejemplo, si la propiedad esta registrada a Q70, 000.00 o más, el calculo es 9 X 200,000.00 dividido en 1000. En este caso si el valor registrado es de Q.200, 000.00, su IUSI anual sería de Q1800.00, o $225.00.

En Guatemala, los impuestos pueden ser pagados trimestralmente, o en un pago. Si no quiere hacer cola para hacer un pago trimestral, sugerimos que lo haga una vez al año.