¿Cómo puedo garantizar que la casa que compro tiene un título limpio?

Comprar en un mercado extranjero puede ser un poco confuso en comparación con los EE.UU. o Canadá, por ejemplo. En Guatemala, los títulos de propiedad se llevan a cabo en el Registro Central, ubicado en la ciudad de Guatemala en la zona 1.

Su abogado hace una búsqueda de título, y compara los documentos registrados con los documentos de identidad del vendedor. Si todo coincide, entonces en el 99,9% de los casos, todo está bien.

Los documentos registrados contienen cualquier gravamen o gravámenes sobre la propiedad, tales como una hipoteca o un préstamo personal asegurado por la propiedad y así sucesivamente.

Entonces....¿Qué pasa con el 0,01%?

Abogados sin escrúpulos, que trabajan con personas en el interior del registro central pueden falsificar documentos para demostrar que la propiedad pertenece a la persona que se represente como el propietario. Esto ocurre a veces, cuando ha fallecido el verdadero propietario, y no hay herederos evidentes.

Algunos abogados, pero ciertamente en la gran minoría, recurrirán a conseguir el título en nombre de otra persona, y ofrecen la propiedad en venta, y luego dividen las ganancias. Si eso sucediera, y sale a la luz, entonces el comprador perderá la propiedad, y cualquier construcción o mejoras que se hicieron a la propiedad. En ese momento, el abogado y sus asociados han desaparecido, y no hay ningún recurso para el comprador.

¿Cómo puede protegerse de este tipo de fraude?

En Guatemala, y todos los demás países de América Central, usted puede comprar seguro de título a través de servicios de Stewart Title. Se trata básicamente de una póliza de seguro que cubre y lo protege en caso de que esto suceda. La compañía defenderá cualquier acción que pueda ocurrir, y reembolsará cualquier cantidad de dinero que se ha pagado si el reclamo comprobara ser correcto.

Como se trata de algo que es muy poco probable que suceda, sigue siendo una forma barata para garantizar que no sufrirá ninguna pérdida en caso de que de alguna manera caiga en la categoría del 0,01%.

Century 21 Casa Nova está en condiciones de ofrecer el servicio de seguro Stewart Title, y si usted cree que sería una decisión sabia, sin duda podemos prestar el servicio.

"Times they are a changing" dice una canción vieja en ingles, que literalmente traducido dice, "tiempos, ellos están cambiando", y por lo visto los tiempos no están mejorando, y probablemente no cambiaran en el futuro cercano. Parece ser que solo malas noticias hay.

Altos índices de desempleo, poca seguridad de trabajo, despidos, beneficios que se acaban, las acciones en la bolsa de valores parece ser que van dirigidas hacia abajo, fondos de jubilación están agotadas, inversiones cortadas a la mitad, ventas de casas mas altas que nunca, y no hay alivio a la vista! ¿Cuán depresivo se puede poner esto?

Quizá es hora de considerar las opciones, y aquí hay algunos factores ha considerar.

Aquí estamos en Guatemala. Un pequeño país en Centro America con todo lo que uno quisiera tener. El clima es perfecto. El promedio del clima esta en los 70ºF / 21ºC todo el año, por lo que no es necesario aire acondicionado, y tampoco un sistema de calefacción. El promedio en los Estados Unidos en el 2010 para calefacción es $1051.00. El promedio para mantener una case con aire acondicionado a 72º F / 21º C es de $6.24 diarios. Por seis meses al año, eso se transmite a $1,123.20 anualmente. Ninguno de estos ejemplos incluyen mantenimiento si fuese necesario, entonces calcule otros $300.00 anuales para mantener el equipo operando. Costo total anual: $2474.20

Gastos de Vehiculo

Ahora miremos gastos de vehiculo. En el área de Antigua, Guatemala, el cual es el lugar preferido para jubilación, usted puede caminar a cualquier lugar en la ciudad. No necesita carro. Si usted tiene un carro, se puede estacionar sin costo alguno. No existen embotellamientos de tráfico tampoco. Si usted vive en el borde de la ciudad, y quiere manejar su carro a la Antigua para hacer compras o cualquier otra cosa, el viaje es en promedio unos 5 a 6 minutos y posiblemente 2 millas (3km). En este caso, su cuenta de gasolina es casi nada, costos de operación y mantenimiento en promedio en los Estados Unidos es de $0.56 por milla, incluyendo depreciación. Estacionamiento diario en la mayoría de ciudades tiene un promedio de $15.95 al día. Eso es casi $4150.00 al año si usted se estaciona 5 días a la semana por 52 semanas. Aquí, es gratis!

He encontrado que mi promedio de millaje anual es de 5,200 (8320km), y esto incluye algunos viajes que no son de trabajo. Si yo me quedaría con mi carro hasta que tenga 100,000 millas (160,000km), lo puedo manejar por 19 años. El costo de seguro para su vehiculo es comparable con los Estados Unidos, o en la mayoría de los caso, mas barato. Para un seguro completo, mi costo actual es de $700.00 anual.

Con todo esto dicho, usted no necesita un carro, por lo que tome en cuenta cuanto le va ahorrar. Transporte público al centro de Antigua si usted no quiere caminar o manejar, es de $0.12. Y a la ciudad capital (45km de Antigua) es de $0.75.

Costo de comida.

Guatemala es un país que produce algunas de las mejores frutas y verduras del mundo. Las verduras y frutas son cortadas en la mañana y llevadas al mercado local el mismo día. Es un paraíso para vegetarianos. Por $25.00 a la semana, para una familia de 3, usted puede tener llena su refrigeradora y disfrutar de frutas y verduras frescas todos los días.

Pollo es uno de los artículos de primera necesidad en Guatemala, y por pechuga sin hueso, es $3.25 / lb.

Alojamiento.

Usted tiene 2 opciones, puede alquilar, o puede comprar una casa. Si usted opta por alquilar, puede encontrar una casa de 3 cuartos completamente amueblada, con un jardín amplio por alrededor de $600 a $700 al mes.

Para comprar una casa, el promedio por una casa de 230 metros cuadrados un área bonito y seguro esta por debajo de $200,000. Impuestos de propiedad anual oscilan entre $200 y $250.

Comunicaciones

En cuanto a comunicaciones en Guatemala, usted tiene todos los servicios que usted pueda tener en los Estados Unidos, teléfono, celular, cable con variedad de canales en ingles, conexión de Internet de alta velocidad, etcétera. El costo promedio mensual es de $48.00 por todos estos servicios.

Electricidad.

En Guatemala, la electricidad es de 110v para la casa y 220v para secadores y estufas. Su costo promedio por electricidad, si es utilizado con sentido común, es de $31.00 al mes.

Cuidados médicos y dentales.

Este es un punto que sorprende a la mayoría de extranjeros. Una vista a un doctor para una revisión completa promedia $15.00. Existen planes y seguros médicos con cobertura completa localmente, y el costo varia dependiendo de la edad, pero para una persona de 50 años de edad, el costo promedia $1400 anualmente, y es pagable mensualmente.

Lenguaje.

En Guatemala, el lenguaje oficial es español. En Antigua, Ingles es hablado en la mayoría de lugares que atienden a turistas, y Antigua es un pueblo turístico. Si no habla español, pero quisiera aprender el idioma, usted puede contratar a un maestro privado por tan solo $3.00 la hora, o puede atender uno de los tantos colegios de idiomas y recibir 4 horas diarias, 5 veces a la semana, por $65.00.

Residencia.

Guatemala permitirá a una persona ha obtener residencia permanente con un ingreso mensual de $1,200.00 al mes, y para una pareja, $1500.00 al mes total. El ingreso debe ser verificado, y el otro requerimiento es una verificación de antecedentes policíacos y penales con la policía local de su actual país de residencia.

Si usted no califica por el ingreso, usted también puede vivir en Guatemala teniendo un permiso de turista con su pasaporte. Su pasaporte le permite quedarse por 90 días, y después puede renovarlo por otros 90 días, y así continuamente. Básicamente, usted se puede quedar aquí por el resto de su vida simplemente renovando su permiso de turista.

Estrés. No hay! Usted esta más saludable, más feliz, y libre de estrés. Entonces solo relájese, y disfrute.

Ahora, tome un papel y lápiz, escriba sus costos actuales mensuales, y haga la comparación. Creo que usted estaría sorprendido de lo barato que es vivir, y disfrutar haciéndolo.

Esperamos verlo en Guatemala! El país de la eterna primavera!

Existen cuatro gastos principales en Antigua Guatemala, que se tratan ha continuación en el siguiente orden: el agua, la eliminiacion de desechos, electricidad, y teléfono.

La tarifa de agua mensual es de Q30.00 ($3.75), pero puede ser un poco más alto durante la temporada seca si usted riega el jardín constantemente.  La ciudad de Antigua no entrega la factura, usted tiene que ir a las oficinas municipales cerca del Parque Central a pagar.  Si se demora 2 meses, tendrá que pagar una multa pequeña, si demora más de tres meses su medidor pueda ser apagado, y le cobrarán Q100.00 para reconectar.

Servicio de eliminacón de desechos (basura) promedia Q35.00 ($4.38) al mes para dos recogidas semanales.  Usted le paga al piloto del camión mensualmente.

Las facturas eléctricas son entregadas a su casa y si usted tiene una cuenta monetaria en Quetzales a través de un banco local, lo puede pagar por Internet. Si no, usted necesita llevar la factura y pagar en la mayoría de los bancos centrales.  Si usted demora 3 meses para pagar, le desconectarán la electricidad, y usted deberá pagar una tarifa de reconexión de alrededor de Q125.00, y pude demorar de 1 a 3 días hábiles para reconectarlo.

Las cuentas de teléfono también pueden ser pagadas por Internet si tiene una cuenta monetaria en quetzales, o puede ser pagada directamente en las oficinas localizadas cerca del parque central.  Si usted esta comprando una propiedad que tiene una línea telefónica, debería revisar el límite de crédito que tiene.  En algunos casos, el limite pueda ser de solo Q100.00 y derepente sin aviso alguno, ya no podrá hacer llamadas salientes, aunque haya pagado la cuenta anteriormente.  Cuando llega a su limite de crédito, necesita realizar un pago para poder realizar llamadas salientes  Si usted pide un incremento en su limite de crédito, usualmente lo autorizan en 48 horas.  Esto puede ser realizado en las oficinas centrales en Antigua.  Si usted quiere saber cual es la cantidad a deber, marque 147-100.  Un auto contestador le responderá, y mientras la voz del auto contestador lo guía presione 1, espere, presione 2, espere, y luego presione 1, y espere unos segundos y luego ingrese el numero telefónico de la casa y el auto contestador le proveerá la cantidad a deber.

Usted ha seleccionado su casa y su oferta ha sido aceptada.  ¿Qué pasa despues? Cuando se compra una casa o propiedad en Antigua Guatemala, existen algunas preocesos elementales que usted querra saber durante esta importante etapa.  Las buenas noticias, es que si usted esta trabajando con un agente profesional de bienes raices todos estos y otros pasos seran trabajados para usted.

¿Quién paga qué a la hora de cerrar una compra?

Cuando una propiedad es comprada, la responsabilidad es del comprador de pagar todos los costos asociados. Estos incluyen, la preparación de todos los documentos legales, la búsqueda del titulo, la revisión de los documentos del comprador y vendedor, el registro de la propiedad, y pagar el impuesto respectivo (IVA).

¿Qué abogado tengo derecho a utilizar?

Como comprador, usted tiene el derecho de escoger a su abogado para hacer cualquier trabajo legal necesario. En muchos casos, el vendedor insistirá que su abogado prepara todos los documentos, pero esto puede ser costoso para el comprador. Si usted comparece, cualquier tarifa que el abogado del vendedor decida cobrar usted los tendrá que pagar.

Los abogados en general tienen una tarifa pública que esta basada en el porcentaje del valor de la transacción, pero este muy pocas veces es aplicada, al menos que usted este utilizando al abogado del vendedor, y en este caso esta a la misericordia de ellos.

La solución para evitar esta potencial tarifa sobrevalorada se puede hacer de dos maneras. Antes de cualquier acuerdo, reciba una cotización escrita por parte del abogado del vendedor, luego escoja a su propio abogado, y haga lo mismo. Si usted no tiene a un abogado específico, busque en varios lugares y compare precios. No tiene ningún costo conseguir una cotización. Nosotros personalmente recomendamos dos abogados en Antigua. Para personas que hablan español, sugerimos Azucena Chávez de Rosales, o las personas que hablan ingles, recomendamos a Manuela Rosales. Están localizados en Antigua, y en la misma oficina. Si usted encuentra una mejor tarifa con el abogado que escogió, y el vendedor todavía persiste, entonces usted le puede decir al vendedor que su abogada preparará los documentos, y enviará un borrador de los documentos para que el abogado del vendedor los pueda revisar y aprobar.

Impuestos para compras

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es pagado sobre el valor registrado de la compra. Explicaremos esto con más detalle en la próxima sección. El IVA es 12%. Esta es un porcentaje puede ser asustadizo si acaba de comprar un propiedad a $300,000.00, y tiene que agregar otros $36,000.00 más costos legales. No tenga miedo, ya que este no es el caso. La próxima sección cubrirá este tema más detalladamente.

¿Qué es una promesa de Compra Venta, y una Compra Venta?

Promesa de Compra Venta

En la mayoría de compras, existen dos pasos, pero no siempre.

Una Promesa de Compra Venta, es una promesa a comprar y vender. Esto es generalmente utilizado cuando el comprador ya ha hecho una decisión de comprar, pero no esta preparado para cerrar la venta inmediatamente. Las razones pueden ser que hay fondos que necesitan ser transferidos, el dinero esta bloqueado en algún depósito, financiamiento fue aprobado pero está en las etapas finales de aprobación, etc.

El comprador esta en una posición para hacer un deposito para mostrar buena fe, que es usualmente un mínimo del 10% del precio acordado.

Este documento delimita todas las condiciones, tales como el precio total de venta, la fecha estipulada para finalizar la transacción, y la información de el comprador y el vendedor (pasaporte, cedula, fecha de nacimiento, etc.)

El documento es privado, y ambas partes reciben una copia autenticada, y el abogado retiene una copia. El contenido no es hecho público, ni tampoco es registrado.

Si el documento contiene el término "arras", significa que si el comprador no completa el acuerdo como estipulado, el vendedor tiene el derecho de retener el depósito que se hizo por daños y perjuicios. Si esta cláusula aparece, asegúrese de cumplir con lo que ha prometido hacer, o no firme.

Aunque el vendedor ha prometido vender, ellos pueden cambiar de opinión antes del cierre de la venta. El vendedor no tiene ninguna penalidad, a excepción de retornar el deposito, a menos que el comprador insista que se agregue una cláusula que estipula algo como "si el vendedor le vende a otra persona durante el termino acordado en la promesa de compra venta, la penalidad será una cantidad adicional igual al 100% de la cantidad del deposito". Esto significa que si el vendedor recibe una oferta después de que la promesa fue hecha, entonces debe de haber sido por lo menos un 10% o mayor de lo que fue acordado en la promesa. El comprador también puede insistir en la misma penalidad si el comprador cambia de opinión, y decidir no proceder.

Cuando todo ya finalmente esta listo para proceder, el párrafo abajo cubre lo que pasa después.

Compra Venta

En muchos casos, el comprador puede entrar directamente a una Compra Venta, y no optar a la Promesa de Compra Venta. Esto normalmente es hecho si el comprador tiene el dinero disponible para cerrar la venta inmediatamente, y el abogado del comprador ha inspeccionado todos los documentos del vendedor, y esté satisfecho que todo esta en orden.

El abogado creará un documento que describe la propiedad detalladamente (tamaño, número de registro, propietario, etc.).

Aclaración: La información a continuación con respecto al impuesto (IVA) es de cómo el sistema funciona en Guatemala. Nosotros no hacemos ninguna recomendación o declaración, más que comunicar el proceso actual, y esto es manejado entre el abogado, el vendedor, y el comprador.

Ahora, como habíamos mencionado en el párrafo de Impuestos para Compras, aquí esta cómo el impuesto es determinado. El valor registrado de la propiedad es mucho más bajo que el precio vendido. Suena como fraude de impuestos, pero es una práctica común, entonces no se preocupe. Su abogado le explicará los procesos.

Un buen ejemplo es el siguiente:

Cuando el abogado investiga la propiedad, el Registro Central de Propiedades mostrará el valor previo registrado. En el 99.99% de los casos, este será, como ejemplo de Q.200, 000.00. En este caso, el impuesto (IVA) es calculado sobre esa cantidad, o una cantidad un poco más grande que la última vez que fue registrada, ya que no se puede valorar por la misma cantidad antes registrada. Hagamos de caso que el abogado recomienda que lo deba registrar por Q225, 000.00. El impuesto que debe pagar es entonces $3,400.00 o Q.27, 000.00. Esto es mucho menor que el ejemplo de $36,000 para una compra de $3000,000.00.

Algunas excepciones pueden ser si usted esta comprando una propiedad de una sociedad anónima. Usted necesitará que su abogado revise la sociedad anónima para verificar que valor le fue dada a la propiedad cuando este se convirtió en un activo de la sociedad del vendedor. Una S.A. debe proveer una factura al vendedor, y la corporación debe pagar el impuesto que ellos reciben por la venta. Usted pueda encontrar que el impuesto es más alto que la compra a un individuo, entonces asegúrese de tener todo claro con anticipación.

Otro punto a considerar es que si compra de un desarrollador de proyectos / constructora, y es una nueva propiedad, el IVA puede seer alrededor del 40% del valor. El constructor le informará los que usted puede anticipar pagar si este es el caso. Si es una re venta en un proyecto que lleva entre 5 a 6 años de existencia, usted talvez tendrá que pagar un poco más que el 40% de el valor registrado.

Cuando todo esta hecho, firmado y pagado, el abogado enviará los documentos completos a el Registro General de la Propiedad, y usted puede anticipar recibir el titulo de la propiedad en aproximadamente dos semanas.

Ahora ya es dueño de una casa, felicidades!

¿Cómo se estiman los impuestos de propiedad (IUSI)?

Personas que no son de Guatemala se sorprenden de la cantidad tan baja de impuestos de propiedad que deben pagar comparados con lo que están acostumbrados a pagar en sus países.

A continuación se describe la formula para llegar al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) anual: Se hace en dos fases. Por ejemplo, si la propiedad esta registrada menor de Q.70, 000.00 la formula es 7 X 69,500.00 divido entre 1000. En este ejemplo, el IUSI anual sería de Q.486.50. Utilizando el tipo de cambio al día de hoy (Q.8 x $1), esto es $60.81 anualmente.

Para otro ejemplo, si la propiedad esta registrada a Q70, 000.00 o más, el calculo es 9 X 200,000.00 dividido en 1000. En este caso si el valor registrado es de Q.200, 000.00, su IUSI anual sería de Q1800.00, o $225.00.

En Guatemala, los impuestos pueden ser pagados trimestralmente, o en un pago. Si no quiere hacer cola para hacer un pago trimestral, sugerimos que lo haga una vez al año.